麦哲观点
【麦哲观点】4种创新产业用地开发模式
时间：2022-02-09
麦/哲/观/点
MCKTURE
近年来为促进产业转型升级的融合发展、集群发展、联动发展和集约发展；为提升从区域空间结构优化，促进产城融合，从国家到地方，都在探索和尝试一些创新型的产业用地供给，如 M0、 “M科”、 “M创”、C65（M4）等新型产业用地。
一、产业用地创新分析
1、M0 （新型产业用地）
概念：M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务（住宅）的用地。
城市：M0产业创新用地起始于深圳，随后东莞、广州、佛山、中山、珠海、惠州、上海、温州等城市陆续跟进，当前在粤港澳大湾区已普及发展。
用地政策（以东莞为例）：
l容积率规定：新型M0用地，原则上容积率不低于3.0，不超高5.0。产业部分建筑，按照工业厂房规范设计，研发部分用房，可允许按照办公设计规范设计。
l配套规定：配套办公研发等用房的建筑面积不得超过30%（传统工业用地配套不超总用地面积的7%或者总建面的15%），配套住宅的建筑面积不得高于20%，产业用途建筑面积不得低于50%。
l分割销售规定：可分割销售比例，不得超过总建筑面积的49%，分割转让的产业用房单栋套内建筑面积，不得低于2000平米，每个单元套内面积不得低于300平米（无形中限制投资性的分割销售）。
l地价计算规定：参考普通工业用地价格基础上，综合可分割销售的商务用地地价，折算相应的分割销售比例，容积率和实际出让年限等综合计算。
l产出规定：投资强度不低于600万元人民币/亩；年产出比不低于1200万元人民币/亩（高于普通工业用地的522万/亩）。
2、M科 （生产研发用地）
概念：M科用地又称为MX用地，是生产研发用地，主要适用于生产性服务业（即2.5产业）。
城市：MX用地始于南京，2013年南京《关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》中明确了新的生产研发用地。
用地政策（以南京为例）：
l 容积率规定：“MX”主要面向生产研发类的企业，容积率要求是在1.5~4.0之间。
l 配套规定：可统筹配建不超过项目15%的配套服务设施。
l 分割销售规定：为防止以科技研发为名变相搞房地产开发，南京将“MX”基准地价分为自用型和可销售型两种，明确规定所建房产为科技研发企业自用，土地不得分割转让及分割抵押，地上所建房屋不得分割转让销售及分割抵押；可销售型地价标准主要针对土地受让方为园区或政府投资平台的情况；其他主体取得的科技研发用地需分割转让或销售的，挂牌出让起始价在可销售型地价标准基础上再上浮80%。
l 地价计算规定：“MX”地价介于工业用地和商办用地之间，南京将“MX”划分为六个土地级别，每个土地级别设定相应的基准地价标准，基准地价水平从20万元/亩至157万元/亩不等，根据容积率进行修正时，一级地最高标准达到263万元/亩；在级别基准地价的基础上，再根据科技产业园区的区位条件、产业集聚程度、开发程度等，确定土地挂牌出让起始价标准；为鼓励科技研发用地集约利用，基准地价以容积率1.5为基准，其他容积率条件按楼面地价进行修正。同时，规定容积率小于1.5的按容积率1.5的地价标准执行，容积率高于4.0的按4.0执行。
3、M创（创新型产业用地）
概念：M创定义为创新型产业用地。不同城市对于创新型产业定义有一定差异。如杭州是指2.5产业，包括文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业。如福州是指特定工业及2.5产业，其创新型产业主要指信息技术、生物医药、高端装备研发、新材料、海洋高新产业等具有显著创新特征，以及从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业。
城市：M创用地始于杭州，目前北京、福州、青岛、东莞等城市已经陆续跟进。
用地政策（以杭州为例）：
l容积率规定：容积率不低于2.0。
l配套规定：不超过项目总建面15%。
l分割销售规定：采取“先租后让”的方式供应，租赁期限最长不超过6年，通过达产验收的，方可办理剩余年限土地出让手续。原则不可分割销售，如有特例，经市政府批准后，可以分割销售50%的面积，政府享有优先回购权。
l地价计算规划：出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。
l产出规定：投资强度不低于450万元/亩、单位用地产值不低于850万元/亩、单位用地达产税收不低于35万元/亩、万元增加值综合能耗不高于0.05吨标准煤/万元。
4、C65（科研设计用地）
概念：C65定位为科研设计用地，也称为研发总部用地。细分为研发总部产业项目类用地和研发总部通用类用地。
城市：C65创用地始于上海，目前南京、东莞等城市已经陆续跟进。
用地政策（以上海为例）：
l 容积率规定：容积率不高于3.0。
l 配套规定：不超过项目总建面10%。
l 分割销售规定：研发总部通用类项目可以分割销售30%的面积；工业用地转型为商业、办公用地的，可以分割销售50%的面积。
l 地价计算规划：研发总部产业项目类用地（地价不低于工业用地150%）和研发总部通用类用地（地价不低于商办用地70%），并允许C65以定向供地的形式出让，避免了重新招拍挂的风险。倾向于国有资金平台企业开发。
二、创新用地特征
1、区域特征：北方地区，政策虽已出台，但是落实较少。在华中地区，新型产业用地政策处于萌芽阶段。长三角地区、珠三角地区，政策落实性强，对创新型产业用地开发限制条件明确。西北部地区，政策出台较慢。
2、提高容积率：提升容积率是一方面是因为政府倡导土地集约节约利用，提高土地利用率；另一方面是研发办公、生物医药、文创设计等产业类企业的办公从业生产中分离了出来，使得高层的研发办公楼也能满足其研发与生产的需求。
3、提高产业配套用地比例：提高配套比例是增加工业园区内住宅、商业及教育的配套，推动产业园区向产业城镇转化，其目的是打造产城融合的产业新城。
4、不同的地区根据区域特点对工业园区的分割销售进行了限制：本质是让“地产回归产业”，让地产配套能真正服务有企业发展。
在产业升级的宏观背景下，原来的产业园区已经不能满足新兴产业发展的需求，而创新型产业用地政策的出台，将有效推动创新型产业用地的开发，推动产业升级，促进创新型企业发展。
作者：林远强
编辑：林远强
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