火车站随着城市的不断演进与发展已不仅承担运输功能，更是集文化旅游、商贸物流、商务开发、城市景观建设、市民休闲于一体，展示城市品位和良好形象的一张亮丽名片。火车站片区物流园依托火车站点运输功能，带动周边商贸产业获益，为提升商品贸易和物流效率发挥了巨大作用，从而带动火车站商圈经济发展，提升区域价值。

一、火车站前开发模式

火车站片区发展主要依托火车站枢纽，围绕站点运输功能，承担城市交通集散、城市服务、物流、文旅、商务、居住等复合功能，带动火车站周边区域经济发展。

火车站前开发模式按照其要素及功能不同，分为均衡型、商务办公主导型、居住功能主导型以及商贸功能特色型等四大类。

均衡型：商办、物流、居住组团具有相对均衡的规划功能配比。一般集中在一、二线城市，人才及产业虹吸能力较强；同时位于城市近郊，是城市交通枢纽核心承载地。承担城市综合交通枢纽功能，集商务办公、商贸物流、生活住宅及配套于一体。

商务办公主导型：重点城市的门户枢纽，利用人才及产业虹吸效应打造站前商务区。主要集中在一线或发达省会城市，人才及产业虹吸能力强；位于城市中心站，是区域商务、金融中心，周边生活配套完善。属于综合交通门户枢纽，以总部经济、高端商务为主，商贸物流、居住为辅。

居住功能主导型：一般城市功能区，定位为周边产业区的居住服务配套组团。属于城市近郊站，位于城市副中心，城市周边已有较为成熟的商务办公或商贸物流区，以客运服务为主。承担城市换乘枢纽或旅游集散中心功能，为区域周边产业提供生活住宅配套及城市服务。

商贸功能特色型：定位发展以商贸物流、大型专业市场为主的商圈经济。根据区域上位规划、产业导向来发展，其中商贸物流业对区域经济发展做出重要贡献，货运交通设施完善。集物流中转、多式联运、保税物流、专业市场、大宗商贸功能于一体。

根据不同区域火车站片区发展典型案例，总结火车站片区功能及产业特征，不同开发模式下的片区功能偏向性略有差异。

二、火车站前商贸物流园区发展模式

商贸物流园区同时具有商流和物流功能，是以市场信息为基础、以商品交易为依托、以产品配送为主业、以现代仓储为配套、以多式联运为手段的现代物流园区，同时具备商流和物流等功能。商贸物流园区主要依托各类大型商品交易市场规划和建设，能为商品交易提供一体化的物流服务，同时能为园区内企业提供物流公共信息和在线交易服务，并且需要至少两种以上运输方式存在，可以实现多式联运。

火车站前商贸物流园区具有以下三个特征：第一，功能并重，商流功能和物流功能并重，且从某种意义上说商流功能是优先于物流功能而发展的。第二，具有一定内生性，园区以专业市场为依托，通过其商品集聚和扩散功能为园区内物流企业提供一定的货源保证。第三，货物种类多，依托铁路货运站，有较强的大宗生产物资和生活物资长途运输优势，对货物有较大吸引力。

图 火车站前商贸物流园区功能结构图

鉴于商贸物流园区的独特性，火车站商贸物流园区发展驱动因素可分为经济指标、物流指标、政策因素、交通因素、环境因素和基建因素等六大要素。

三、典型案例

海安商贸物流产业园

园区规划面积10.8平方公里，位于东部沿海地区交通枢纽节点城市江苏省南通市海安市，地处南通、盐城、泰州三市交界处，邻近海安火车站（国家二级铁路编组站），是江苏省省内唯一的省级专业性物流园区，江苏省示范物流园区，园区秉承海安市“枢纽海安、物流天下”的发展要求，努力打造具有较强影响力的区域物流枢纽中心。

运营模式：园区的建设与运营采取“1+1+1+N”运作模式，即建设指挥部+园区管委会+商贸物流集团+物流集团旗下各运营公司为主体的运作模式，为商贸流通企业提供高品质服务。

多式联运：“公铁水”无缝对接，2014年建立上海铁路局海安铁路物流基地，后利用铁路监管场站成功申报铁路口岸，并开挖首个千吨级内河集装箱码头—凤山港，实现以“以铁路物流为龙头，内河物流为突破，公路物流为基础”的多式联运模式，将“枢纽优势”转化为“物流优势”，为海安商贸物流产业发展搭桥铺路。

保税物流：设立江苏海安保税物流中心，建设常用保税仓库和冷链仓储配套保税仓库，2020年，打造“百国百品”进口商品直营中心，2021年，国家海关总署获批设立进境肉类指定监管场站，为海安及周边地区进出口贸易开辟“绿色通道”。

期货交割：上海期货交易所、大连商品交易所、郑州商品交易所布点设立有色金属、塑料、棉花等品种指定期货交割库，为区域企业原材料采购提供便利，带动本地商贸物流和工业经济发展。

现货交易：深度结合本土产业，以有色金属、塑料粒子、纺织原料、粮食、生鲜冷链、木材等六大生产性大宗物资为重点，建设区域性工业生产资料和农产品集散交易中心。

临沂国际陆港区

片区规划面积26.6平方公里，位于我国物流名城山东省临沂市，地处我国北方地区最大的物流基地临沂商城，兖石铁路和枣临铁路穿越片区，紧邻京沪高速，区位优越，交通便利。片区以临沂商贸物流产业为基础，建设临沂港、济铁物流园区，建成高品质国际陆港片区。

物流中转：临沂专业批发市场众多，货源充足，商品价格低廉，物流成本比全国平均水平低20%-30%，得益于物流枢纽及商贸市场优势，临沂发挥特色，错位竞争，打造以木材集散、跨境电商和市场采购等为特色的中欧班列集结中心，成为“一带一路”中转物流重要节点。

多式联运：根据《临沂市公铁海多式联运攻坚方案(2020—2025)》，到2025年，围绕临沂济铁物流园、临沂公铁物流园等两大骨干型物流园区，初步建成“2+N”多式联运枢纽体系，基本形成陆路、陆海和陆空三大多式联运通道，同时打造智慧平台提升多式联运智慧水平。

大宗集散：结合本土资源供给及区域需求，以木材、机电、食品、化工材料、小商品等大宗物资为重点，打造大宗货物进出口集散平台。

资源集约：2021年临沂市发布《临沂商城转型发展“十四五”规划（2021-2025年）》，实施市场集约整合工程，以国际陆港片区为主要承载地，实施物流西迁，减少临沂环境污染和交通拥堵问题。

徐州东站高铁商务区

徐州高铁新城位于徐州城市东侧，片区内产业方向以高铁商务、高铁物流、健康休闲、商贸服务为主，业态涵盖高层办公、标志性建筑、中高端商业住宅等。徐州高铁商务区主体由金龙湖科技城和凤凰山智慧产业集聚区构成。

顶层规划：两大片区的规划均围绕片区产业发展进行载体和配套布局，体现了以产业为指导的规划理念，打造徐州数智港作为政企招商中心，完善传统的政务服务功能，进驻开发区管委会，以产业导入及招商运营作为核心目标，助力片区形成科技研发、总部经济、人工智能、软件技术等产业集群。

产业配套：重点发展以科创、金融、商务、文创为代表的现代服务业，为片区产业提供配套服务。

功能业态：集聚集散、商务、景观、居住等多重功能，增强对于长三角及中原经济带客源、中高端科创及现代服务业人才等人群的吸引力。

重点项目：以金龙湖科技城、徐州数智港等重点项目为依托，提升高铁新城影响力，全力打造成为徐州城市副中心、辐射徐州都市圈的产业新城和生态新城。