【麦哲洞察】党的十九大报告首次提出“实施乡村振兴战略”，二十大报告再次强调要“全面推进乡村振兴”，意味着实施乡村振兴战略进入了新阶段。过去5年和未来10年，“三农”问题都将是全党工作重中之重。土地是乡村振兴的核心资源，如何盘活农村“沉睡资产”，是激发乡村火力助力乡村振兴的关键，本文将为大家探究总结农村土体资产盘活的主要路径。

01 农村土地类型

农村土地分类：农村土地可分为国有土地与集体土地。

集体土地分类：集体土地可进一步细分为：1、农用地，包括耕地、其他农用地及设施弄用地等；2、建设用地，包括集体经营性建设用地、集体非经营性建设用地、宅基地等；3、未利用地，包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地。

农村土地盘活路径：根据农村土地的性质不同，闲置盘活路径也不同。本文将针对不同性质的土地进行盘活路径及案例总结。

02 农村农用地盘活路径

反租倒包模式。村委会以给定定额“租金”的形式将承包到户的土地集中到集体。再由村集体在不改变土地用途的前提下对其进行统一规划和布局，然后将土地的使用权通过市场的方式承包给有需要的农业经营大户或者从事农业经营公司。

——案例：安徽省凤阳县

安徽凤阳县小岗村，作为新中国改革进程中具有重要历史地位的农村之一，目前已经形成了以农村土地反租倒包流转为代表的土地流转增值模式。村集体出面协调有意愿出租的土地，由村集体承租，集中土地再租赁给企业，农户不直接与企业签订流转协议。通过村集体的介入降低农户转租的风险，不论企业经营状况如何，村委会每年都会照单支付农民的流转费用。

土地股份合作制模式。农户把自己持有的土地经营权转化为“股份”，委托给集体经济组织或者农业经营公司统一经营，按照农户持股比例进行分红。

——土地股份合作制案例：上海市奉贤区

2018年上半年，奉贤区开始启动农村土地股份合作改革试点，主要采用的是村级入股自营的方式，农民以土地承包经营权作价入股建立村级股份制合作社，村级股份合作社将农田划片交给分组作业户进行管理，每年支付分组作业户一笔管理费，并制定亩产量基准线，超出部分在股份合作社和分组作业户之间分成。

“土地银行+土地超市”模式。土地超市，以土地确权登记为基础，由农资运管公司集中收储、规划分散在农户和村集体的土地，流转给有需要的农户和公司。土地银行，对于暂时没有出让的耕地，将土地经营权存进“土地银行”，由农资运管公司完成抵押贷款、按揭分期贷款等业务。

——“土地银行+土地超市”案例：湖南省宁远县

2019年2月27日，宁远县和土流网、隆平高科签约组建宁远县农资运营管理有限公司。宁远县首先通过土地确权颁证，实现集体资产的全摸底，由三方合资公司集中收储、规划分散在农户和村集体的土地。通过土流网的“土地超市”流转给有需要的农户/公司。对于暂时没有出让的耕地，农民、村集体将土地经营权统一存进“土地银行”

03 农村宅基地盘活路径

宅基地回收。对于依法取得宅基地使用权后未依法使用或已不符合宅基地使用条件的农户，由农村集体经济组织依法收回原宅基地使用权，且回收后由农村集体经济组织统筹利用，并以货币补偿、房产置换等多元化方式进行补偿。

——宅基地回收案例：四川省仁寿县

2020 年 3 月，四川省仁寿县出台了 《仁寿县宅基地收回利用办法》，回一户多宅占用的宅基地以及经依法办理集体土地使用权登记的宅基地。对宅基地,上的建（构）筑物技一定标准给予货币补偿后农户将原宅基地使用权退还给村集体经济组织。由村集体经济组织统一回收、统一处置、统一开发。

宅基地租赁。短期租赁（共享农房）。由村集体对农户出租空置农房意愿进行摸底调查，并委托第三方平台发布闲置农房租赁信息。有租赁农房或投资乡村民宿需求的城市居民和工商企业等群体，可以在平台上选择合适的房源并通过与平台签订租赁协议获取闲置房屋的使用权。长期租赁（宅基地流转）。农户在合法取得宅基地使用权并建造房屋后，依据“房地一体”的原则将房屋连同宅基地使用权在一定年限内流转给承租人居住或开展经营性活动。宅基地租赁合同年限不得超过二十年。

——宅基地租赁案例：安徽省三十岗乡

安徽三十岗乡通过与北京云华农汇网公司达成区域战略合作，探索出了独具特色的“共享农房”模式。村委会对农户出租空置农房意愿进行调查摸底，由政府委托在“农汇民宿闲置农房云平台"上发布闲置农房租赁信息。农户出租空置农房可以获得相金收入，租赁期限不超过20年。

宅基地退出。永久退出：已经城市定居或落户，申请永久退出，放弃宅基地使用权与资格权。 暂时退出：放弃宅基地使用权，保留资格权，后续可重新申请宅基地。

——宅基地退出案例：安徽省金寨县

安徽金寨探索的是宅基地“置换式”退出路径。该路径由地方政府主导和推动，根据农民自身需求进行分类施策，以满足不同农民的实际需求。对于选择留在农村居住生活的农民可以置换住房以保障其住有所居，对于选择自愿放弃申请宅基地并进城落户的农民可以置换货币补偿。

宅基地入股。基于“房地不可分”的原则将农户的宅基地使用权作价入股作为资本，与村集体经济组织、企业、专业合作社等进行联营，农户按照一定的股权参与收益分红，实现宅基地和住宅资源变资产、资金变股金、农民变股东。

——宅基地入股联营案例：山东省兰陵县

兰陵县神山镇探索“农户+村集体+企业”以地入股模式，已流转300余亩宅基地为建设用地与三家企业入股联营，引进年产50万平方米定制家居项目、新型铝制材料和高分子自粘膜项目、年产500万平方米高档石英石板材加工，这三个项目总投资5.2亿元，项目投产后将带动附近村庄400余人就业，为村集体增加收入40余万元，三个项目全是利用闲置厂房和宅基地入股联营综合利用的新探索。

04 集体经营性建设用地盘活路径

直接入市。具备入市条件的集体经营性建设用地，通过出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。

——土地租赁案例：广东省广州市花都区

2020年11月18日，花都区首宗农村集体建设留用地公开流转交易成功。该项目为赤坭镇剑岭、锦山经联社农村集体建设留用地，土地性质为教育用地。项目于2020年7月启动交易立项，地块面积57524平方米，采取合作建设的方式，合作期限40年，交易底价为56元/年/平方米，每五年在上一期租金基础上递增12%。

——土地出让案例：河南省焦作市花都区

2020年5月29日，河南省首宗城区农村集体经营性建设用地入市摘牌仪式在马村区举行，位于马村区谷堆后村、庙前村村北的一块总面积169亩的土地以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得。

——土地入股案例：上海市金山区

金山区朱泾镇的“花开海上”生态园启动二期项目，待泾村以99宗约113亩农村集体经营性建设用地成功入股其中。根据协议，这99宗农村集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价，今后将按照“保底+收益分配”模式获得股权收益。

土地指标交易。利用城乡建设用地“增减挂钩”政策，实现农村闲置集体建设用地异地入市盘活。

——指标交易案例：内蒙古自治区兴安盟辖旗扎赉特旗

扎赉特旗通过实施城乡建设用地“增减挂钩”政策，将宅基地空置率高、群众搬迁意愿强烈的新民村作为整村集中搬迁试点，惠及437户村民。原本荒废、闲置的建设用地经过复垦后变成861.88亩农用地，城乡建设用地增加挂钩政策将资产盘活后，新民村新增耕地的使用权还归村集体所有，每亩每年流转资金600元。