【麦哲洞察】随着我国经济迈进高质量发展时期，国资国企改革进入深水区，如何有效盘活存量资产成为国企转型和提升竞争力的重要抓手。本文将带大家看看城市综合开发运营服务商——陆家嘴集团的资产管理模式。

一、基本情况

上海陆家嘴(集团)有限公司（以下简称“陆家嘴集团”）是上海市政府批准组建并重点扶持的大型国有企业集团之一，成立之初主要负责陆家嘴金融贸易区的城市开发，近年来聚焦浦东区域，开发版图扩展到“金色中环发展带”的前滩、御桥、张江、三林滨江南以及临港、周浦、川沙、航头等地，形成了1个投资中枢（集团本部）+3个产业板块（城市综合开发与服务、文体旅服务、特色金融服务）的发展格局。

截至2023年底，集团总资产2757.16亿元，自持各类物业总建筑面积603.21万方，包括办公物业、商业物业、住宅物业和酒店物业等。

二、组织架构

集团子公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴股份”）分别于1993年和1994年在A股和B股上市，在2023年完成重大资产重组后，资产已达到集团的60%，为陆家嘴集团资产管理的主要平台。

未避免同业竞争，地产项目日常开发、建设和运营管理所需的相关部门仅在陆家嘴股份内设置，陆家嘴集团未设置相关市场化业务部门或专业化团队；对于不涉及承接政府区域开发和建设的功能保障任务的二级开发商业机会，陆家嘴股份拥有优先选择权，对于政府主管部门书面通知陆家嘴集团参与且陆家嘴股份经决策放弃的商业机会，由陆家嘴集团承接项目，并委托陆家嘴股份进行开发建设与运营管理，陆家嘴股份收取管理费。

三、典型项目

办公物业是陆家嘴集团的核心资产,其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是资产稳定增值的关键，持有的办公物业主要分布在陆家嘴与前滩，其中陆家嘴地区有14个在营写字楼，总建筑面积120万方，出租率88%，前滩地区有11个在营写字楼，总建筑面积81万方，出租率93%，除写字楼外还持有以陆家嘴软件园为主的高品质研发楼，总建筑面积33万方。办公物业主要由陆家嘴股份自主开发运营，进行部门制管理。此外陆家嘴股份新成立上海陆家嘴陆耀资产经营有限公司，开展轻资产运营管理模式输出，一方面探索新的收入来源，另一方面也可作为未来公司发行REITs底层资产的受托管理方。

商业物业主要是为陆家嘴及其周边地区进行配套服务的功能性产品，其经营理念为长期持有并经营。主要分布在上海浦东区域，包括上海陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、前滩 L+PLAZA等，商业物业总建筑面积61万平方米，上海地区出租率89%。陆家嘴集团商业物业运营模式为“自营+联营”。自营模式由陆家嘴股份的全资子公司上海陆家嘴商业经营管理有限公司运营，覆盖项目的招商、推广和运营管理；联营项目如前滩太古里项目，由陆家嘴股份与太古地产合资成立上海前绣实业有限公司，各持50%股份合作开发运营，其中开发、建设、运营环节由太古地产负责，陆家嘴集团负责资金和政府网络关系的支持。
租赁住宅物业是陆家嘴集团加速扩张的资产类别，集团租赁住宅物业主要分布在上海浦东区域，打造陆家嘴乐居(L HOME)品牌，拥有“臻境系”、“雍萃系”和“悦庭系”三类高品质产品系列及“新乐里”企业公寓产品线，在营租赁住宅项目15个，出租率达93%，包含持有的待开项目总房源超9100套，可租赁建筑面积约70万方。运营模式为自营，由陆家嘴股份全资子公司上海佳纪资产管理有限公司受陆家嘴集团委托运营管理。
酒店物业是陆家嘴文体旅板块的重要组成部分，通过经营酒店，整体提升城市综合体的配套服务功能。集团酒店物业主要分布在上海浦东区域，共持有12家酒店，总建筑面积27万方。运营模式为委托+自营，自营模式由陆家嘴股份培育的明城和东怡两个酒店品牌子公司运营管理，如陆家嘴明城酒店、东怡大酒店；委托模式由陆家嘴集团作为业主方投资开发，委托给洲际、万豪、香格里拉等国际知名酒店运营方，如上海金普顿前滩酒店、上海前滩香格里拉酒店。
会展及文体娱乐物业是陆家嘴文体旅板块的重要补充，除酒店外，陆家嘴集团文体旅板块还包括浦东美术馆、上海新国际博览中心、耀雪冰雪世界、前滩31演艺中心、迪士尼等。除浦东美术馆为自营外，其它物业资产运营模式均为联营，陆家嘴股份或其子公司分别与德国展览集团、港城集团、信德集团合资成立上海新国际博览中心有限公司、上海耀雪置业有限公司、信德前滩文化置业有限公司对上述项目开展运营，陆家嘴股份持股占50%及以上，此外陆家嘴集团是上海迪士尼中方出资公司上海申迪最大股东，占比45%。

四、资管模式

陆家嘴集团围绕运营端聚劲发力，积极构建大朋友圈产业生态，以开发板块、文体旅板块及金融服务板块互融共促为基底，促进潜在客源的叠加，不断满足客户需求，整合旗下办公、商业、居住、文化、体育、酒店各业态资源，为大朋友圈客户提供服务，包括会员权益、线上平台和线下活动三个工作模块，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商业生态的安商稳商服务体系，在持续增强已有客户粘性的同时，吸引更多的客户进驻浦东。

五、资产证券化

陆家嘴集团积极探索资产证券化，以陆家嘴世纪金融广场办公及商业房地产为底层资产，设立“海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场资产支持专项计划”，采用“储架申报、分期发行”的方式，发行了5期CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），储价规模150亿。此外陆家嘴集团正在探索推进以办公楼为底层资产的类REITs发行，拓展融资渠道的同时增强经营性资产的流动性。

六、数字化建设

陆家嘴集团积极推进数字化转型，集团内部管理方面，陆家嘴集团2023年正式启动了《陆家嘴集团数字化转型三年行动计划》，与金蝶国际软件集团合作，基于金蝶云·苍穹PaaS平台和金蝶云·星瀚SaaS管理云，建设BI经营分析系统、合同管理系统、工程管理系统、财务管理系统、OA系统升级以及元宇宙数字化应用场景，实现更高效、更智能化的管理。外部客户服务方面，集团自建数字化平台，上线“陆享汇会员中心”小程序，对集团各业务模块线上运营平台做全面链接，为长期合作的优质客户和战略伙伴提供线上会员服务，助力“大朋友圈”打造。

七、关键要素总结

（1）核心物业资产地理位置优越，硬件品质卓越，服务体系完善；

（2）与头部运营企业开展战略合作，发挥比较优势，但在必要时依然发挥独立运营的业务能力，确保最终有能力单独运营托底；

（3）整合旗下各业务版块资源，发挥联动效应，相互促进赋能，构建“大朋友圈”生态，增强大客户粘性；

（4）将旗下优质资产整合注入上市公司，集中在同一平台，进一步突出上市公司市场化经营属性、强化市场引领力，提升可持续发展能力。