【麦哲洞察】平安不动产，作为中国平安旗下的核心资产管理平台，凭借1290亿元的资产规模和深耕高能级城市的战略布局，已成为行业的佼佼者。无论是商办、租赁住房，还是康养产业，平安不动产都以稳健的投资策略和先进的数字化平台，打造出高效的资产管理和投资模式。通过多元化的融资渠道、严密的风控体系以及强大的专业团队，平安不动产不仅为投资者提供了可持续的增长潜力，也成就了众多优质项目的成功。

01 基本情况

平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）是中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，服务于险资资产配置，追求长期、稳健、稳定的投资回报，截至2024年3月公司资产总额1290亿元。主要聚焦高能级城市，积极布局商办（写字楼、商场、酒店）、租赁住房、康养、产业物流等商业不动产领域。

02 组织架构

平安不动产以事业部方式管理业务。总经理室下按业务类型分设事业部进行管理，同时设立信息科技部支持公司数字化平台管理。

图：平安不动产组织架构

03 业务模式

平安不动产的业务包括资产管理和不动产投资两大板块，2023年收入占比分别为54%、46%。资产管理业务主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问、基金管理业务、保理业务及财务顾问业务等产生的各类管理费收入、顾问费收入和自持运营的商业物业收入；不动产投资主要是股债权投资、商业物业、康养、海外投资等业务投资产生的利息收入、股权投资产生的投资收益和项目退出时产生的股权溢价。

图：平安不动产业务收入模式

对办公、商业、租赁住房和产业园投资，采用自有资金或集团内险资进行投资建设，部分优质资产自持运营，部分通过集团险资和第三方受让等方式实现退出，退出后将继续受托运营管理。

04 数字化建设

建设了平安房地产投资生态一体化平台、智能投资一体化平台和资财/业财一体化平台三大平台，实现投资决策与经营分析、业务精细化管理和智慧财务数字化。

1）平安房地产投资生态一体化平台（KYR）

平台功能包含覆盖市场、资金、行业、城市、土地、项目、金融产品等多维度房地产相关分析模型；不动产投评、信评及风控模型；交易对手全景画像；项目收益智慧测算及投后风险警示与追踪等，实现涵盖融资、投评、信评、投后等投资全流程的标准化、模型化、智能化，为房地产行业募、投、管、退全流程提供数据和模型应用服务。覆盖不动产投资过程中的数据查询维护、收益测算、报告生成、上会申报等关键场景，实现了开发投资类项目从土地到投决等环节的业务自动化。

2）智能投资一体化平台（KYP）

覆盖5大投资条线、15类投资项目，细化3000多个标签、200多个决策因子，多角度对项目进行精细化管理，为投资业务全流程管控赋能提效。覆盖投前、投中、投后、退出四大阶段，实现投资业务全流程线上化。

3）资财/业财一体化平台（智慧财务）

构建起业财一体化、财资一体化、绩效执行一体化视角的智能平台，通过流程打通、数据沉淀、决策分析，全面提升公司经营水平与管理效能。

05 关键要素总结

1）良好的优质资产获取能力。具备不动产“投资－融资－建设－管理－退出”全价值链资产管理能力，拥有业内优质的合作伙伴。

2）多元化的融资渠道。依托中国平安集团综合金融平台，通过整合内外部优势资源，能够引入长期低成本资金，金融化、证券化经验丰富。

3）核心区位的多元化产品组合降低经营风险。围绕一线和核心二线城市布局办公楼、商场、租赁住房、酒店、康养和产业园区等领域，形成了类别多样、品牌突出的投资组合。

4）构建严谨的风控体系。从投前、投中、投后三个维度出发，建立了完善的风控管理制度、标准和流程。投资团队负责项目筛选、交易条款及谈判、投资收益分析等，风控部门市场投评部项目审核、风控合规部等各部门出具意见等，投决会决策决定项目是否最终投出，投资管理部门负责投中管理、项目完成初始投资后由投后管理部门管理。管理过程中对资金挪用、成本超支、售价下跌、进度滞后等项目风险“严防死守”。

5）稳健的投资策略和财务管理成就长期发展。遵循严谨的投资策略，关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，主要投资符合大众市场需求的主流项目。基于严谨的投资策略和财务管理，投资组合资产质量优良，维持充裕的现金和稳健的债务水平。

6）重视专业人才配置。按照前、中、后台的业务流程和岗位需要，配置不同的专业人才，核心岗位人员大多来自国内外顶尖的地产企业、金融企业、会计师事务所等。

7）全方位考察合作方。在领域内选择头部单位，从项目的成本控制、溢价水平、营销能力和投资收益回报等方面进行定量评价，并进行综合排名；从工作效率、问题解决能力、工作流程的控制能力等方面进行定性评价。

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