【麦哲洞察】党的十九大报告首次提出“实施乡村振兴战略”，二十大报告再次强调要“全面推进乡村振兴”，意味着实施乡村振兴战略进入了新阶段。在前文《乡村全面振兴，农村土地资产怎么盘活？》中，麦哲总结了农村土体资产盘活的主要路径，本文将为大家介绍两个具体实施案例。

01 安徽省滁州市南谯区施集镇井楠村

一：案例背景

井楠村简介：位于施集镇南部，是茶叶专业村，素有“皖东茶乡”之称，是安徽省美丽乡村重点示范村，2021年5月获得“首届安徽美丽茶村”称号。全村现辖17个村民组，总人口2654人，耕地面积153.33公顷，林地和茶园面积966.67公顷。

项目盘活背景：近年来，随着城镇化进程加快推进，井楠村大量农民“离土离乡”到滁州市区就业落户定居，导致宅基地和农房长期无人居住，不仅影响了村容村貌，也造成了农村土地资源浪费。2020年4月，滁州市南谯区被安徽省农业农村厅确定为农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用省级试点县，并选择井楠村先行开展试点。

闲置资产概况：试点工作开展前，全村共有宅基地约16万平方米、农房930幢;其中，闲置宅基地约2.6万平方米、闲置住宅有148幢，闲置住宅面积约1.1万平方米。

闲置宅基地盘活前状况

二：盘活模式

农用地：企业+合作社+基地+农户

村集体入股区乡村振兴投资公司，整合农户耕地进行流转。与12家专业合作社合作开发施集镇农产品特色产业园项目。

宅基地：农户退出置换+村集体收储

引导和鼓励农户将闲置宅基地和闲置住房自愿有偿退出给村集体。村集体统一收储后与社会资本合作开发利用。

集体建设用地：集体资产入股+社会资本合作

将盘活的闲置宅基地农房作为集体资产作价入股与社会资本合作。通过核算定期分红的方式实现共享集体建设用地资产红利。

三：盘活路径

前期调研：村镇联动摸底

建立农业农村、自然资源等部门和镇村联动机制，逐户摸清闲置宅基地底数，并建立井楠村闲置宅基地台账。

土地收储：宅基地永久退出或置换

引导村民通过宅基地有偿退出和宅基地置换的，盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。对没有意愿退出的村民引导宅基地提升改造。

宅基地有偿退出：同时退出宅基地使用权和资格权并享受一次性货币补偿。针对选择宅基地有偿退出方式的村民，对原房屋进行价值评估，享受房屋补偿的同时给予每户 2 万元的宅基地使用权和资格权退出补偿。

宅基地置换：原住宅有偿交给村集体后再以成本价购买统建新房。针对选择宅基地置换方式的村民，原住宅由村集体收储，对原房屋进行价值评估，村民享受房屋补偿后到村集体集中统建点选购新房，新房价格为 1350 元/平方米，各计各价。

宅基地提升改造：保留原住房，村集体提供设计方案，引导农户自行改造，做到干净、整洁、有序。

土地盘活：与社会资本合作入股

农用地：成立井楠茶叶合作社，重点培育“绿（茶叶）、白（雏菊）、黑（麻栎）”特色产业，由井楠文旅公司与合作社流转农民土地。

集体建设用地：村集体与滁州市井楠生态文化旅游发展有限公司签订合作合同，村集体以集体资产作价入股，滁州市井楠生态文化旅游发展有限公司出资投资开发精品民宿项目、乡村商贸综合体项目及“慢生活茶文化特色小镇”项目等。

四：盘活成效

土地盘活：

农用地盘活：新建菊茶共舞示范基地2500亩，完成200亩滁菊种植土地流转，建设高标准农田。农民自种茶园1000亩，完成农户土地流转300亩种植图案化茶园。

宅基地盘活：井楠村盘活闲置住宅7000多平方米和15000平方米闲置宅基地。已为 7 家农业经营主体提供了土地要素保障

乡村振兴：

农民增收：井楠村通过盘活利用闲置宅基地和闲置农房，促进了乡村旅游、特色民宿、农产品加工等产业快速发展，为村民提供了近百个就业机会，村民可就近务工获得 3000 元/月的工资性收入，全村村民人均年可支配收入达到1.6万元。

集体增收：利用闲置宅基地指标，村集体股份经济合作联合社与企业达成合作协议，村集体经济组织每年可得土地入股收益11.2万元，村集体收入2021年达60万元。

02 湖南省长沙县果园镇浔龙河村

一：项目背景

浔龙河村简介：浔龙河村位于长沙县果园镇西北部，距离长沙县城中心24公里，长沙市市中心40公里。浔龙河村前身为双河村，合并前双河村有13个村民小组，605户，1800人，2016年红花村并入浔龙河村。截止2020年，浔龙河村下辖25个村民小组，共3900人，党员195人。村总面积14.7平方公里，农用地10750亩，其中耕地面积为2586亩，人均耕地面积0.66亩。村集体建设用地4500亩，其中国有出让地3500亩，交通道路设施用地950亩。

浔龙河生态艺术小镇：由浔龙河集团与棕榈生态城镇发展股份有限公司联手打造，获评为2017年度中国十大特色小镇等。双河村在2010年进行土地确权，资源实现资产化，通过土地经营权流转、集体经营性建设用地上市交易等方式，实现土地资源与农民长效增收。项目土地面积计划约14500亩，包含流转用地（农业用地）10000亩和建设用地4500亩。

二：实施模式

（一）推进土地经营权流转的改革

2011年，浔龙河村积极响应农业部出台的《农村土地承包经营权流转管理办法》与湖南省制定的《湖南省2011年农业农村工作要点》，促进土地承包经营权流转政策的实施

实施路径：村集体成立合作社统一流转

1）村民大会同意通过：明确农民土地经营权权属划分后，由村民小组召开全组村民大会，经全组80％以上村民签字同意后，将农民所享有的土地承包经营权依法收回至村民小组。

2）村集体统一流转：村委会成立土地合作社，对村民承包土地进行集中回收后再统一流转给浔龙河内的涉农公司。•流转补偿标准：承包土地流转补偿标准是分别按照耕地、林地、水塘坡土稻谷产出转换计算，单位为公斤，按照每年每亩耕地300公斤稻谷、林地75公斤稻谷、水塘坡土100公斤稻谷的标准，依照每年国家制定的粮食保护价格折算成现金予以补偿。

3）流转补偿分配：村民小组以当年村民小组人口为基数，根据当年从浔龙河公司所获的流转收入进行平均分配，平均每人每年可获得2000元左右的土地承包经营权流转补偿收入。

盘活成效：集体土地利用率达到86%

截止2022年，全村农业用地约14700亩，闲置土地只有约2000亩，村集体土地有效利用率达到了86.39％，相较于2015年全村土地利用率实现了翻番。

（二）实施城乡建设用地增减挂钩机制

2012年，湖南省国土资源局批复了《长沙县2011年城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》，同年浔龙河村被选为城乡建设用地增减挂钩机制的试点村。

操作路径：村集体集中实施，置换收益补偿

1）村集体统一实施：浔龙龙河村委会作为村民集中居住搬迁安置的实施主体，其资金来源于增减挂钩置换的土地收益返还资金。农户在自愿的基础上完全退出所属宅基地及其附属建筑，并与村集体统一修建的新房进行置换。

2）置换、补偿标准：依据长沙市政府103号令条款，按每户50-60万元的标准进行补偿，用以建设新房与新房装修。其次，农户住宅面积分配依照长沙市【2010】1号文件执行，分配规则为1-3人为１户，按照210m²建筑面积进行配给，并以每户每增加1人则增加70m²建筑面积。安置区住宅户型分为花园洋房、电梯洋房或联排别墅，购买价格为安置区建筑成本价。依据103号令所规定的补偿标准，一户四口之家可以获得50多万元补偿，在住房上可获得280m²住房指标，住宅装修费用来源于农民宅基地退出补偿金。购买联排别墅、花园房或电梯洋房后，除去住宅装修费用，每户所属宅基地及其附属建筑退出剩余补偿金约为15万元左右。

盘活成效：回收低效集体建设用地300亩

2013年浔龙河村委会按照户均1.2亩宅基地的标准，将村内560户居民所享有的共672亩宅基地进行集约节约规划，集中回收低效利用的农村建设用地300亩，并将等面积农村宅基地与黄花镇空巷城所属于的城镇新增建设用地进行置换，增加挂钩政策中所得置换资金全额返还，以此保障农村居民“一户一宅”的需求，以及村集体基础设施建设等方面的发展。

（二）集体经营性建设用地入市交易

2014年浔龙河村被评选为集体经营性建设用地入市改革试点地区，通过集体经营性建设用地出让、租赁，入股的形式参与入市交易。村集体建设用地的开发利用与其他经营性活动由资产管理中心负责。

操作路径：以入股的交易形式进行入市

1）入市补偿与交易机制：由于集体经营性建设用地出让、租赁、入股等涉及建设用地使用权、宅基地使用权与承包地经营权，资产管理中心参照长沙市建设用地征收相关标准，对相应权利人的土地权益及附属建筑进行统一补偿。在集体经营性建设用地入市范围与农户补偿确定后，在地方政府指导下制定了“试点村范围内集体建设用地基准地价”，原则上参照村内国有建设用地使用权出让价格或其他形式的交易方式。在明确交易形式、入市用途后与入市方案后，村委按照集体经营性建设用地入市程序，上报地方政府、国土局进行审批，纳入土地市场动态监管系统。

2）入市交易形式：在浔龙河村集体建设用地入市多以入股的交易形式，将村范围内的集体经营性建设用地用于浔龙河生态示范点项目的公共经营性配套项目建设。

盘活成效：首年交易300亩形成分红收益

2014年浔龙河村入市交易的建设用地规模为300亩。以浔龙河村项目内的大型超市为例，占地面积25亩，村集体企业以土地入股的形式，参与园区大型超市项目的建设，占股45％，预计投入2000万元，村集体年预期收益60万元。

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