【麦哲洞察】全球医药行业蓬勃发展，创新药成为中外关注的行业热点，随之而来的是不断增长的药企新增数量。据数据统计，截止2023年9月底，全国共有125.45万家新成立的生物医药企业，这意味着每个月便有超过13万家的新药企成立。生物医药企业比之一般制造业企业，其成长和壮大的过程好比一部从0到1的“新药研发史”，在各个成长阶段对于发展要素的诉求也不尽相同。

01“从0开始”的实验室阶段

阶段特征：初始创业团队为主，通常由3-10名核心的科研团队组成，聚焦于药物的早期探索与发现，包括基础研究、靶点发现、化合物筛选、候选药物确定等工作。这一阶段的核心选址需求是以孵化办公为主，倾向于300-500平方米的办公空间或孵化器空间。

选址要素：重点考虑6大发展要素，其中成本因素、科创能力、政策力度尤其关注。

① 成本因素：初始创业团队尚无充足稳定的盈利来源，对于成本极为看重，会优先考虑物业成本低、优惠力度大的区域；

② 科创能力：生物医药企业初始创业团队大多具备科研背景，临近高等院校、科研院所有利于帮助创业团队搭建资源、寻求合作机遇；

③ 政策力度：关注所在区域生物医药产业扶持政策、创新创业扶持政策等；

④ 交通区位：交通通达性相对便捷即可，且所在地块需要具备满足所属生物医药细分领域的环评条件；

⑤ 功能平台：初始创业团队为节省成本和集中精力抓研发，选择专业的孵化器，以解决人员办公、共享设备使用的需求；

⑥ 配套环境：对于配套要求一般，区域内拥有解决基本生活的食堂、便利店设施即可。

图：上海张江药谷大厦——拥有20万平方米的孵化器

02“从创意到样品”的Demo及临床试验阶段

阶段特征：当初始创业团队走出实验室，进入到临床前研究、临床试验的阶段时，标志着其“创意”即将成为“样品”。在这一阶段，生物医药企业正式形成，对于研发实验、小试中试、临床研发服务的需求随着研发进度不断深化，并且会持续相当长一段时间。根据对生物医药企业研发周期的研究，从早期发现到完成临床研究，通常需要5-8年时间，人员规模会从50与人增至500与人不等，物业空间会从千余平增至万余平不等。

选址要素：重点考虑8大发展要素，对于独立空间、金融资本、产业人才等方面的诉求开始涌现。

① 独立空间：随着企业研发进度和研发内容的不断演化，对于满足实验、小试、中试的实验室和厂房需要不断增长；

② 成本因素：企业市场销售刚刚起步，大量的研发成本尚未回笼资金，考虑到自建厂房面临的高额建设成本和时间成本，通常仍以租赁标准厂房为主；

③ 功能平台：生物医药企业在临床前研究阶段需要通过不断实验进行药效、病理、毒理、制剂、化学控制等方面的研究，同时通过动物实验进行检验，因此对于共享实验室、公共GMP中试车间、动物实验平台的需求突显；此外在临床一二三期的试验阶段，需要招募大量志愿者进行药物安全性、有效性、毒副作用的检验，对志愿者招募、临床现场服务、临床数据分析等临床研发服务更加重视；

④ 政策力度：生物医药企业关注所在区域对于生物医药产业鼓励性政策、企业扶持性政策、人才引进政策等；

⑤ 产业人才：研发团队进一步拓展，对高素质的生物医药研发人才需求较大；

⑥ 金融资本：随着生物医药企业研发的不断深化，需要通过融资解决发展问题，对于项目融资、资本对接的需求加剧；

⑦ 交通区位：除交通便捷性外，开始关注所在区域是否具备一定的生物医药产业氛围和基础，同时处于小试中试的需要，对环评更加看重；

⑧ 配套环境：除食堂、便利店等基本需求以外，对于居住的需求突显，如人才公寓等将成为企业新的关注点。

图：上海临港生命蓝湾高品质载体

03“从样品到产品”的上市及生产阶段

阶段特征：进入这一阶段，生物医药企业即将迎来腾飞，企业研发产品正式上市，对于注册申报和扩大生产的需求突显。人员规模进一步扩大到500余人以上，处于企业运作的需要，非研发领域的复合型人才加速扩张，所需物业面积达数万平方米。

选址要素：重点考虑6大发展要素，其中交通区位、土地空间、政策力度方面的需求进一步强化。

① 交通区位：企业不仅考虑交通便捷性，还需要在全国乃至全球生物医药重点城市或区域进行布局，以拓展市场范围和提升行业影响力；

② 土地空间：这一阶段企业实力加强，需要购置厂房、拓展产线以满足市场，对于自己拿地建厂房、购置大体量物业的需求增强；

③ 政策力度：持续关注所在区域生物医药产业鼓励性政策、企业扶持性政策等；

④ 复合人才：人员规模扩充，除研发人员外，产品生产、市场运营、企业管理等中高端人才需求加剧；

⑤ 功能平台：企业面临临床试验申请、新药上市申请、工商注册等注册申报需求，为药械企业提供快速申报、便捷注册的服务有利于加速企业成长；

⑥ 配套环境：随着企业和人员的扩大，除满足入驻企业基本的餐饮需求外，还应满足企业居住（人才公寓、人才住房等）、商业购物的需要。

图：上海宝山药谷标准厂房

04 “从产品到商品”的商业化阶段

阶段特征：企业进入商业化阶段，已经是完成了“从1到1”的华丽转型，为了在商业市场中获得持续性的竞争优势，企业一方面会不断强化研发能力，另一方面对于总部办公、商务营销的需要激增，有向外地拓展、提升品牌、产品销售的强烈需求。

选址要素：重点考虑6大发展要素，其中区位、交通上的关注点更加细致，对于周边配套、人才、行业交流的诉求增多。

① 区位条件：企业不仅考虑交通便捷性，更看重在全国乃至全球生物医药产业重点区域是否有布局，对于产业氛围更加重视；

② 交通条件：对于企业总部、研发总部、区域中心等功能而言，交通通达性的重要性也越加突显，常常临近机场或高铁站；

③ 政策力度：对于产业鼓励、企业扶持、企业IPO上市、人才等政策全方位关注，营商环境成为落地谈判的考虑因素之一；

④ 周边配套：考虑到企业商务接待、员工生产生活的多重性，对于产城融合类的配套需要增加；

⑤ 功能平台：企业对于市场拓展、商务对接的需要增长，希望借由行业协会、展会、论坛等产业交流平台促成业务增长和品牌提升；

⑥ 复合人才：出于企业管理、市场运营、持续研发的需要，企业对于复合型人才持续关注。

图：麦哲中国整理

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